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　樓市進(jìn)入調(diào)整期，逾期交樓的出現(xiàn)幾率也高了起來(lái)

　　繳齊了費(fèi)用，等到拿房子的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商卻以種種理由推遲交樓，甚至連房產(chǎn)證也逾期仍未辦理。廣東格林律師事務(wù)所趙邵華律師表示，在這樣的情況下，業(yè)主不必忍氣吞聲，可以拿起法律的利器保障自己應(yīng)有的權(quán)益。到法院起訴開(kāi)發(fā)商違約，從而索要延遲交樓違約金及延遲辦證違約金。只要情況屬實(shí)，開(kāi)發(fā)商也的確構(gòu)成了違約，該系列案件一般均會(huì)以業(yè)主勝訴告終。

　　案例回放：

　　遲交樓遲辦證雙重賠償

　　2010年7月19日，姜先生與某房地產(chǎn)公司簽訂《廣州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同(預(yù)售)》，以199萬(wàn)余元購(gòu)買(mǎi)了位于機(jī)場(chǎng)路的一套房屋。姜先生依約付清購(gòu)房款并支付相關(guān)稅費(fèi)，但開(kāi)發(fā)商不僅延遲交樓，而且至2013年1月30日姜先生起訴到法院時(shí)，仍未把房產(chǎn)證辦下來(lái)。為此，姜先生先后兩次將開(kāi)發(fā)商告上法庭。2013年6月8日，對(duì)于延遲交樓，白云法院一審判決開(kāi)發(fā)商按購(gòu)房總價(jià)款的每日0.03%標(biāo)準(zhǔn)，向姜先生支付違約金。對(duì)于延期交付房產(chǎn)證，白云法院判令開(kāi)發(fā)商在判決生效之日起六十日內(nèi)，辦妥房產(chǎn)證交給姜先生，同時(shí)以購(gòu)房總價(jià)款每日0.02%的標(biāo)準(zhǔn)向姜先生交付逾期違約金。

　　判后，開(kāi)發(fā)商不服，上訴至廣州中院。開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，姜先生已要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)延期交樓的違約金，現(xiàn)又再次主張延遲辦證違約金，存在違約金計(jì)算時(shí)間重疊、違約金計(jì)算重疊的問(wèn)題。另外，一審判決違約金比例過(guò)高。廣州中院經(jīng)二審審理查明，另案生效判決已判令開(kāi)發(fā)商支付延期交樓違約金，但因雙方已在《補(bǔ)充協(xié)議》中對(duì)開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的逾期辦證違約責(zé)任的起始期限作出相應(yīng)的變更，故開(kāi)發(fā)商的上訴理由缺乏法律依據(jù)。據(jù)此，廣州中院于近日作出終審判決，駁回開(kāi)發(fā)商的上訴請(qǐng)求。

　　律師說(shuō)法：

　　注意取證保護(hù)自身權(quán)益

　　趙邵華分析說(shuō)，遲交樓是樓市較為常見(jiàn)的一大糾紛類(lèi)型。分析起來(lái)，遲交樓的原因主要有三種：一是發(fā)展商因開(kāi)發(fā)資金不足等原因令工期延長(zhǎng)而導(dǎo)致遲交樓。另一個(gè)原因是發(fā)展商對(duì)一些小區(qū)的設(shè)施、綠化、教育配套等隨意更改，導(dǎo)致不能按時(shí)通過(guò)驗(yàn)收，拿不到竣工備案表等文件而達(dá)不到交樓條件；還有一種原因是房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重，達(dá)不到交樓條件而被業(yè)主拒收樓。

　　對(duì)處理遲交樓糾紛，趙邵華提醒，在維權(quán)過(guò)程中，消費(fèi)者特別要注意取證問(wèn)題。在收樓前一定要注意保存好購(gòu)房合同、收樓通知書(shū)等各種相關(guān)證件，發(fā)展商發(fā)出的收樓通知書(shū)一定要有該公司的蓋章才有法律效應(yīng)。如遇到發(fā)展商遲遲沒(méi)有交樓，但又一再口頭承諾交樓時(shí)間時(shí)，業(yè)主可要求發(fā)展商一定要正式發(fā)文通知交樓時(shí)間，并需蓋上公章才有法律效力。

　　通常開(kāi)發(fā)商在合同附件會(huì)約定，需付清房款后(包括貸款發(fā)放到開(kāi)發(fā)商賬戶(hù))才交樓，對(duì)這一點(diǎn)法院往往認(rèn)可，所以購(gòu)房中首先要避免出現(xiàn)這樣的情況。但若因開(kāi)發(fā)商延遲辦理房產(chǎn)證導(dǎo)致放貸時(shí)間在約定交樓日之后，責(zé)任應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。簽合同時(shí)，買(mǎi)家應(yīng)盡量采用廣州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本。如開(kāi)發(fā)商另采用自己擬訂的版本，或在補(bǔ)充協(xié)議約定對(duì)業(yè)主不利的霸王條款，應(yīng)向房管局和工商局反映，要求改正。業(yè)主尤其要注意，購(gòu)房合同中，若發(fā)展商限定的逾期交房違約金總額太低，是應(yīng)該特別警惕的。(　文/張薇 梁棟賢 圖/梁棟賢)