大河報(bào)·大河客戶(hù)端記者王磊吳俊池文白周峰攝影

　　核心提示|

　　10月2日起，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施限購(gòu)。10月3日起，鄭州信貸政策收緊，限購(gòu)區(qū)域內(nèi)首套房首付比例升至30%?！斑@是繼9月14日‘鄭九條’、9月30日6700畝商業(yè)住宅土地供應(yīng)之后，鄭州市政府出臺(tái)的又一系列重大調(diào)控政策。作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大“利器”，限購(gòu)限貸政策的出臺(tái)意味著什么？哪些人受影響？今后鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)有有哪些變化？昨天，記者采訪(fǎng)鄭州市有關(guān)部門(mén)以及業(yè)內(nèi)人士。

　　市場(chǎng)|部分購(gòu)房者開(kāi)始觀望二手房交易或受影響

　　昨天，盡管十一長(zhǎng)假還未結(jié)束，但因?yàn)橄拶?gòu)限貸政策的出臺(tái)，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)也有了一些變化。俗話(huà)說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)“金九銀十”，不少開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇在9月末10月初開(kāi)盤(pán)，但是目前市場(chǎng)的情況并不容樂(lè)觀。

　　10月1日，位于鄭州市建設(shè)路一樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，推出房源100余套，截至10月7日，去化率達(dá)到80%，并沒(méi)有出現(xiàn)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日售罄的情況，而對(duì)比之前，該項(xiàng)目提到銷(xiāo)售情況更多用到的是“熱銷(xiāo)”、“多次加推”等字眼。記者隨后分別致電多家房地產(chǎn)項(xiàng)目的售樓處了解情況，不少營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理告訴記者，十一期間的銷(xiāo)售狀況并不很好，均不愿提及。

　　一別墅項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴記者，由于限貸政策的出臺(tái)，別墅項(xiàng)目雖然不在限購(gòu)范圍內(nèi)，但是首付比例的上調(diào)，也成為讓別墅購(gòu)買(mǎi)人群進(jìn)入觀望狀態(tài)的原因之一，“別墅總額較高，上調(diào)10%的首付款，可能就是50萬(wàn)至100萬(wàn)，這樣的現(xiàn)金流是需要準(zhǔn)備一下的”。

　　在鄭州市西三環(huán)與中原路附近一處售樓部，記者發(fā)現(xiàn)，看房的仍還不少。牛先生從許昌來(lái)，他說(shuō)，鄭州限購(gòu)、限貸政策沒(méi)有阻擋外地人在鄭州買(mǎi)首套房，他為了投資，準(zhǔn)備買(mǎi)一套房子，從長(zhǎng)期來(lái)看，仍然十分看好鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　“原來(lái)一天能來(lái)20多組客戶(hù)，現(xiàn)在一天最多也就十來(lái)組”，10月7日，未來(lái)路一家房產(chǎn)中介門(mén)店的負(fù)責(zé)人苗先生告訴記者，限購(gòu)限貸政策發(fā)布后，有一部分購(gòu)房者轉(zhuǎn)入“觀望”狀態(tài)，成交量迅速下降，部分客戶(hù)因?yàn)槎追康南拗茥l件交易只能“中止”，也有客戶(hù)因?yàn)橄拶J政策首付比例提高的原因，“可能因?yàn)槌袚?dān)不了首付，造成交易失敗”。

　　政策|根據(jù)戶(hù)籍進(jìn)行限購(gòu)，首套房首付比例升至30%

　　10月1日晚10時(shí)許，鄭州市政府發(fā)布《關(guān)于在鄭州市部分區(qū)域?qū)嵤┳》肯拶?gòu)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）。

　　根據(jù)《通知》內(nèi)容，此次限購(gòu)政策所涉及的范圍包括市內(nèi)五區(qū)以及鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)、鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)以及鄭州高新區(qū)。對(duì)于已經(jīng)擁有2套及以上住房的鄭州市戶(hù)籍居民家庭和擁有1套及以上住房的非鄭州市戶(hù)籍居民，實(shí)施限購(gòu)180平方米以下（不含）180平方米的住房。

　　其中《通知》提到，文件中所提到的“住房”定義，包括新建商品住房和存量住房（二手住房），在政策實(shí)施前，已經(jīng)進(jìn)行網(wǎng)簽過(guò)的新建住房和二手房，仍按照原規(guī)定正常辦理。另外，10月2日，鄭州市房管局在對(duì)開(kāi)發(fā)商的政策解讀會(huì)上明確提到，10月1日15時(shí)之后，還沒(méi)進(jìn)行網(wǎng)簽手續(xù)的房產(chǎn)，均按照新政策執(zhí)行，對(duì)于購(gòu)房者通過(guò)更換購(gòu)房姓名、“假離婚”等方式獲取購(gòu)房資格的，房管部門(mén)將聯(lián)合民政、公安等進(jìn)行查詢(xún)、驗(yàn)證。

　　鄭州限貸政策，相關(guān)通知明確，居民購(gòu)買(mǎi)家庭住房位于鄭州新版房地產(chǎn)調(diào)控政策規(guī)定的區(qū)域內(nèi)，首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付比例為30%。而此前，這一比例是20%。這意味著，老百姓購(gòu)買(mǎi)一套價(jià)值200萬(wàn)的房子，首付款需多拿20萬(wàn)。

　　此外，在上述區(qū)域內(nèi)，老百姓擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清、為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房的，最低首付款比例為40%。而此前為30%左右。

　　那么，老百姓此前簽訂的貸款咋辦？據(jù)介紹，鄭州信貸政策自10月3日實(shí)施，金融機(jī)構(gòu)此前簽訂的個(gè)人住房貸款合同，按原合同約定執(zhí)行。

　　分析|這三類(lèi)人在鄭州買(mǎi)房最受影響

　　十一前后，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無(wú)錫、濟(jì)南、合肥、武漢等城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策，多地重啟限購(gòu)限貸。

　　河南省商業(yè)與經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋向清說(shuō)，政府已經(jīng)錯(cuò)失7月調(diào)控最佳時(shí)間，單純限購(gòu)不足以遏制樓市熱，只有限購(gòu)與限貸雙管齊下，方能達(dá)到預(yù)期效果。現(xiàn)在限貸政策出臺(tái)，補(bǔ)齊了樓市調(diào)控政策短板，與之前的鄭九條、土地增供、限購(gòu)等三波政策共同組成現(xiàn)階段砸向樓市的組合拳，效果應(yīng)該會(huì)彰顯。

　　在他看來(lái)，三類(lèi)人在鄭州買(mǎi)房最受影響。其一，投資投機(jī)者，這些人多數(shù)屬于中小戶(hù)型購(gòu)買(mǎi)者，即使他們采取變通手段繼續(xù)買(mǎi)房，至少難度增加。這類(lèi)人是推高樓市的主角，他們不差錢(qián)。其二，鄭州戶(hù)籍已經(jīng)有兩套及以上住房者，這類(lèi)居民購(gòu)買(mǎi)180平方米及以上戶(hù)型雖不受限，但大多數(shù)人還是購(gòu)買(mǎi)180平方米以下住房，所以，這類(lèi)購(gòu)房者會(huì)被限制。其三，外地人已經(jīng)有一套住房，想改善住房條件，購(gòu)買(mǎi)第二套者被限制。

　　河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授劉社說(shuō)，河南省是農(nóng)業(yè)大省，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展?jié)摿Υ?、任?wù)重。鄭州作為河南省會(huì)和中心城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，人口持續(xù)凈流入，農(nóng)民工、高校畢業(yè)生等群體大量購(gòu)房需求持續(xù)釋放，為更好落實(shí)中央、河南省委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存、更好推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的決策部署，新政策要求，對(duì)居民家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款用于購(gòu)買(mǎi)首套套型建筑面積在90平方米以下的經(jīng)濟(jì)適用房，原則上最低首付比例為25%，可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。

　　預(yù)測(cè)|目前是寫(xiě)字樓商鋪的“抄底時(shí)機(jī)”

　　河南星聯(lián)置地集團(tuán)董事、董事長(zhǎng)助理李濤介紹，限購(gòu)政策不將180平方米的戶(hù)型納入限購(gòu)范圍，其實(shí)是對(duì)龍湖區(qū)域大戶(hù)型豪宅的保護(hù)，外地購(gòu)房者可以通過(guò)首先購(gòu)買(mǎi)一套住宅獲取鄭州戶(hù)籍，然后再購(gòu)買(mǎi)第二套房產(chǎn)，除此以外還能購(gòu)買(mǎi)180平方米以上戶(hù)型，“所有人都能購(gòu)買(mǎi)至少2+1套住宅”。

　　李濤表示，政府一方面希望鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠健康、有序地發(fā)展，不愿意看到樓市瘋漲的狀態(tài)，又不想在調(diào)控的過(guò)程中，將整個(gè)市場(chǎng)“一棒子打死”，出于這樣的考慮才會(huì)出臺(tái)這樣的調(diào)控政策，對(duì)于廣大購(gòu)房者而言，心理預(yù)期將會(huì)進(jìn)一步得到緩解和趨于穩(wěn)定。

　　目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)是抄底寫(xiě)字樓商鋪的好時(shí)機(jī)，合富輝煌河南分公司總經(jīng)理莊云娟介紹，政府并不希望中國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)新一輪的瘋漲，所以通過(guò)調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)。

　　泉舜集團(tuán)鄭州公司副總經(jīng)理王振東認(rèn)為，必須客觀看待這次限購(gòu)的殺傷力，總體沒(méi)有2011年的力度大。另外，180平方米不限購(gòu)是本次新增“亮點(diǎn)”。短期內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)下降，但漲幅會(huì)放緩。本次新政旨在打擊鄭州“五+三”區(qū)的投資客，剛需客戶(hù)因限額問(wèn)題選擇將更加慎重，剛需改善型客戶(hù)交易趨緩。小戶(hù)型住宅受限嚴(yán)重，商辦產(chǎn)品清庫(kù)存指日可待。