最近一段時間，樓市調(diào)控所面對的局勢似乎正在變得更加微妙，國務院日前將8個督察組派赴16省(市)進行樓市調(diào)控落實情況調(diào)研，其背景恰在“年中經(jīng)濟工作會議”定調(diào)“穩(wěn)增長”以及統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)市場連月“升溫”之下，面對即將臨近的“金九銀十”，未來的調(diào)控如何平衡“穩(wěn)增長”和“控房價”兩者的關(guān)系自然備受期待。
樓市“回暖”？二三線城市漲勢逼人
近日，在位于太原市建設(shè)北路的售樓部外人頭攢動，百余平米的項目展示大廳座無虛席，置業(yè)顧問寧女士說，最近這個樓盤平均一天就能成交9套住房。
“不少人當場就交了1萬元定金，怕晚一步房子的層次、朝向不理想。”寧女士說，由于該樓盤均為中小戶型，且每平方米均價為5300元，遠低于當?shù)亟?000元的均價，加上周邊交通配套日益完善，吸引了不少觀望者出手買房。
中國中部城市太原的樓盤熱銷場景僅僅是一個縮影。近一段時間以來，除了北京、上海、深圳等城市外，不少二、三線城市的房地產(chǎn)市場自今年5月以來成交量持續(xù)攀升，帶動房價上漲。
中國指數(shù)研究院8月1日發(fā)布的百城住宅價格指數(shù)顯示，7月份70個城市住宅平均價格環(huán)比上漲，并且價格上漲主要集中于二、三線城市，漲幅前十位的均為二、三線城市，依次是：聊城、蕪湖、臺州、西寧、湘潭、無錫、淮安、重慶(主城區(qū))、烏魯木齊、洛陽，且上漲幅度均超過1%。
山西大學經(jīng)濟與工商管理學院副教授耿曄強認為，盡管市場有“買漲不買跌”的心理，但是當前中國對樓市調(diào)控的大趨勢沒有改變，目前出現(xiàn)的熱銷樓盤還需要依靠剛需來支撐。
“剛開始還盼著房價能降一降，但幾個月過去了房價沒有一點變化?！碧忻裱ο壬f。事實上，不少購房者出現(xiàn)了像薛先生一樣的擔憂，購房預期也有所改變，由“盼著降價”變?yōu)椤皳纳蠞q?！?/p>
盡管當前樓市調(diào)控嚴厲，但是不可否認由于城市化發(fā)展所帶來的城市人口增多、購房者多為首次置業(yè)的剛性需求等因素，二、三線房地產(chǎn)市場尚處在發(fā)展階段，潛力巨大。
中國的房地產(chǎn)企業(yè)也看中了這片“沃土”，加速調(diào)整戰(zhàn)略布局二、三線城市。綠地、世貿(mào)等知名房地產(chǎn)公司就明確表示將向剛性自住為主的二、三線城市轉(zhuǎn)移。綠地集團董事長張玉良近日就公開表示，將發(fā)展重點會從過去的一線城市轉(zhuǎn)向二、三線城市。
“當前，一線城市可開發(fā)的用地減少，二、三線正處于發(fā)展階段，這也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個趨勢?！敝性禺a(chǎn)研究中心研究總監(jiān)劉淵說。
一方面，剛需帶動的二、三線樓市初現(xiàn)“回暖”跡象；另一方面，中國對房地產(chǎn)市場的調(diào)控堅決不動搖，且全國樓市調(diào)控“一盤棋”。隨著樓市“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季的9月、10月漸近，如何既能保證樓市調(diào)控效果又避免打壓以剛需為主的二、三線城市？
從政策層面來看，當前中央對樓市調(diào)控堅決不動搖。7月25日至8月3日，8個國務院督查組在全國16個省區(qū)市內(nèi)開展自己監(jiān)督檢查。據(jù)此是繼續(xù)維護本輪樓市調(diào)控來之不易的成果。業(yè)內(nèi)人士表示，樓市調(diào)控已經(jīng)擠出了不少的投資、投機的泡沫，從這次督查的角度來講，開發(fā)企業(yè)不應對下半年樓市抱有太樂觀的市場預期，應該繼續(xù)保持“放量”。
在劉淵看來，既要保證調(diào)控效果，又要避免調(diào)控誤傷剛需，中國應該實施具有差別化的樓市調(diào)控來實現(xiàn)這一目標，但是難度也不小。
8月初，同屬于二、三線城市的長春市出臺了實施差別化購房政策，對自住型和改善型需求購房者予以信貸優(yōu)惠政策支持。業(yè)內(nèi)人士表示，一些地方政府出臺微調(diào)政策，如果僅僅是刺激首次購房者，有利于剛需，差別化調(diào)控是有利于中小城市的房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
二三線城市調(diào)控情況復雜
“全國樓市調(diào)控一盤棋?！毕啾纫痪€城市，因為二、三線城市數(shù)量多、情況復雜，調(diào)控并非易事。業(yè)內(nèi)人士表示，防止二、三線城市以保剛需為名的樓市微調(diào)為變相松綁，也要盯緊開發(fā)商借一些概念炒作大肆囤地。此外，開發(fā)商還需推出適合剛需戶型才能贏得市場。
國泰君安研究報告指出，關(guān)于政策修正的試探和博弈反映的是中央與地方之間尋求地產(chǎn)調(diào)控和穩(wěn)經(jīng)濟的平衡點，即限購、抑制投資需求是調(diào)控的底線不可動搖。
該報告也認為，通過執(zhí)行差別化信貸政策對首套房進行支持已經(jīng)得到中央認可。對于二套房的限貸一直是最嚴厲的執(zhí)行，而對首套房進行各種方式的支持已經(jīng)是中央認可甚至鼓勵的修正政策手段，這包含了公積金政策放松、首套房利率下調(diào)等。
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