老業(yè)主將房子租給債主十年

　　新業(yè)主強(qiáng)硬手段收房

　　毆打、威脅恐嚇、停水停電、潑油漆，連日來(lái)，居住在深圳南山區(qū)華僑城波托菲諾純水岸四期的租客齊先生及家人陸續(xù)遭到新業(yè)主帶著一群不明身份的人使用強(qiáng)硬手段，威逼其退租。

　　三年前，前業(yè)主王某生意失敗無(wú)力償還齊先生的債務(wù)，王某提出“以租抵債”的方式把房子租給齊先生，租期十年。

　　今年3月，石某通過(guò)法院拍賣(mài)成為該房子的新業(yè)主。近日，石某為了收回房產(chǎn)，召集10多個(gè)社會(huì)閑雜人員上門(mén)要求齊先生一家即刻搬離，雙方引發(fā)沖突。新業(yè)主方表示，只想把1700多萬(wàn)的房子要回來(lái)，不排除使用強(qiáng)硬手段收房。目前，南山警方已介入調(diào)查。

　　租戶(hù)懷孕的妻子受刺激

　　當(dāng)場(chǎng)嘔吐

　　南都記者接到齊先生的報(bào)料后，來(lái)到位于波托菲諾純水岸四期S棟的4樓。剛一出電梯口，就看到地上一推污穢物，樓道里散發(fā)著陣陣酸臭味并夾雜著強(qiáng)烈的油漆味，隨即發(fā)現(xiàn)左邊一戶(hù)人家整個(gè)房門(mén)都是紅色油漆，門(mén)上貼滿(mǎn)了寫(xiě)有“403住戶(hù)你和家人無(wú)權(quán)居住于此，限即刻搬離！??！”字樣的紙也被油漆染紅，A4大小的紙大概有十張之多，房子里面的地板上已經(jīng)彌漫著從門(mén)上流下的油漆，還有一個(gè)個(gè)紅色的腳印往房子內(nèi)部延伸，南都記者發(fā)現(xiàn)油漆尚未干透。

　　齊先生向南都記者透露，門(mén)上的油漆是前天（4月15日）晚上九點(diǎn)多，由新業(yè)主安排的一群不明身份的男子潑的，上面的紙也是他們貼的。地上的污穢物則是有孕在身的妻子在看到大門(mén)口被潑油漆及受了油漆味刺激后引發(fā)身體不適當(dāng)場(chǎng)嘔吐的，所幸妻子目前并無(wú)大礙。

　　齊先生告訴南都記者，4月13日晚上，新業(yè)主的妻子（當(dāng)時(shí)對(duì)方并未表露身份）帶著三個(gè)男子來(lái)到家門(mén)口，要求他們即刻從該房子搬走，并對(duì)齊先生及家人進(jìn)行辱罵及威脅恐嚇。齊先生隨即報(bào)警，但情況沒(méi)有好轉(zhuǎn)。

　　第二天上午，該女子領(lǐng)著十多個(gè)身份不明的黑衣男子再次來(lái)到403房，強(qiáng)行停止了對(duì)403房的水電供應(yīng)，再次要求齊先生一家搬離，在交涉過(guò)程中，兩名黑衣男子對(duì)齊先生進(jìn)行毆打，并對(duì)家人進(jìn)行辱罵及威脅恐嚇，齊先生再次報(bào)警并到派出所做筆錄，問(wèn)題仍沒(méi)有好轉(zhuǎn)。

　　第三天晚上九點(diǎn)，由于家里沒(méi)有電，全家人都出去小區(qū)樓下散步，正好回到樓下時(shí)撞上了剛剛潑完油漆的十幾個(gè)不明身份的黑衣男子，在小區(qū)鄰居的幫助下把十幾個(gè)男子攔住，隨后報(bào)警，“但民警來(lái)了之后，十個(gè)男子當(dāng)著警察的面向我和家人叫囂，他們明天還會(huì)來(lái)，要不搬走就等著給家里人收尸吧，然后當(dāng)著所有人及民警的面大搖大擺地離開(kāi)了，民警并沒(méi)有阻攔”，對(duì)此，齊先生非常不解。

　　租戶(hù)：租賃合同在法院查封之前

　　齊先生介紹，此前自己也是波托菲諾純水岸S棟402房業(yè)主，和隔壁鄰居403房的老業(yè)主王達(dá)很熟悉。王達(dá)經(jīng)營(yíng)著一家公司，從2013年7月開(kāi)始陸續(xù)向齊先生借錢(qián)，按協(xié)定王達(dá)每個(gè)月還齊先生本金和利息，一年內(nèi)齊先生向王達(dá)借出的錢(qián)總額大概有五六百萬(wàn)元之多。

　　2014年7月左右，王達(dá)的生意資金鏈斷裂，無(wú)法償還剩余的本金190萬(wàn)元及利息。之后，齊先生和王達(dá)經(jīng)過(guò)數(shù)次協(xié)商，最后王達(dá)提出“以租抵債”的方式將房子出租給齊先生，并簽署了租賃合同，合同中注明租期為2014年9月19日至2024年9月19日，租期為十年。

　　雙方還簽訂了租賃合同補(bǔ)充協(xié)議，協(xié)議上注明“作為借款保證，甲方以其自由產(chǎn)權(quán)的房屋，深圳市南山區(qū)華僑城純水岸四期S棟403房的十年使用權(quán)以租賃形式抵押給乙方，簽訂租賃合同后，即視為乙方對(duì)該房屋的十年租金已經(jīng)付清”。

　　齊先生介紹，簽訂合約幾個(gè)月后，他發(fā)現(xiàn)403房有異常，晚上經(jīng)常不開(kāi)燈，還有很多陌生人到此找王達(dá)。打聽(tīng)后才知道那些人都是來(lái)找王達(dá)還錢(qián)的，但那時(shí)已經(jīng)聯(lián)系不上他了。據(jù)前來(lái)討債的人透露，王達(dá)欠債六七千萬(wàn)元。后來(lái)，齊先生把自己的402房賣(mài)了，全家搬進(jìn)了403房。

　　2016年8月左右，幾位福田法院的工作人員入戶(hù)拍攝照片，透露法院將對(duì)該房子進(jìn)行拍賣(mài)，在進(jìn)行拍賣(mài)前的資產(chǎn)確定及入檔，發(fā)現(xiàn)齊先生一家居住在此并有租賃合同，法院的工作人員提醒他去法院備案。隨后，齊先生到福田法院備了案。

　　據(jù)齊先生提供的一份福田區(qū)人民法院的執(zhí)行裁定書(shū)，文中提及王達(dá)存在一起民間借貸糾紛，審判書(shū)于2015年8月25日生效，法院依法對(duì)王達(dá)名下的403房及物品進(jìn)行查封，經(jīng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估該房產(chǎn)市值為22912300萬(wàn)，并于2017年3月3日成功拍賣(mài)，買(mǎi)受人為石某。

　　在齊先生提供的另一份《拍賣(mài)確認(rèn)書(shū)》的文件中，提到該房子目前處于被齊先生租約的信息，并交代齊先生不主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但主張租期內(nèi)的租金已以“以租抵債”的方式全部付清?！杜馁u(mài)確認(rèn)書(shū)》最后還提醒買(mǎi)受人關(guān)于這個(gè)問(wèn)題另循法律途徑解決法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)交付。3月29日，深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心已經(jīng)受理了403房的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的業(yè)務(wù)。

　　齊先生表示，他與王達(dá)簽訂的租賃合同在法院查封之前，并入住該房近兩年，并且在法院進(jìn)行過(guò)備案的前提下，新業(yè)主并沒(méi)有經(jīng)過(guò)協(xié)商或法律途徑就對(duì)其及家長(zhǎng)進(jìn)行驅(qū)逐，并不符合買(mǎi)賣(mài)不破租賃的相關(guān)規(guī)定。齊先生表示，對(duì)新業(yè)主的野蠻行徑將會(huì)訴諸法律，通過(guò)法律途徑保護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　新業(yè)主：租賃合同不合法

　　房子的新業(yè)主石某表示，房子是3月3日拍賣(mài)下來(lái)的，完成過(guò)戶(hù)后就向租戶(hù)齊某發(fā)律師函，要求在七天內(nèi)搬離。但對(duì)方七天后沒(méi)搬走，并表示不想?yún)f(xié)調(diào)。石某表示房子是買(mǎi)給弟弟住的，弟弟聽(tīng)說(shuō)對(duì)方不肯搬走就很生氣。上周四，石某弟弟帶著一幫人準(zhǔn)備搬東西入住，對(duì)方不讓其進(jìn)入房?jī)?nèi)，雙方發(fā)生了沖突。石某承認(rèn)，潑油漆確是他弟弟所為，但只是想逼租戶(hù)早點(diǎn)搬走。

　　租戶(hù)跟新業(yè)主方的人沖突時(shí)搶下的潑油漆的工具及油漆罐。

　　石某認(rèn)為，因原業(yè)主王達(dá)于2014年2月已經(jīng)抵押了房子，而他們的租賃合同是在2014年9月簽訂的，屬于先抵押后出租，認(rèn)為該租賃合同不成立，是無(wú)效合同，他們的行為侵害了第三方的正當(dāng)權(quán)益。石某透露，在給房子過(guò)戶(hù)的時(shí)候，還墊付了2.8萬(wàn)元物業(yè)費(fèi)，他認(rèn)為齊某并沒(méi)有履行租約，按租約該費(fèi)用應(yīng)該由他來(lái)出。

　　律師吳先生表示，他并不想多談租戶(hù)齊某的情況，因?yàn)閷?duì)方根本不想通過(guò)協(xié)商解決問(wèn)題。他表示，只要能收回房子，不排除使用強(qiáng)硬的手段。

　　律師分析

　　野蠻收房可能觸犯刑法

　　律師吳小華表示，齊先生的租賃行為發(fā)生在法院查封之前，并簽署租賃合同。合同內(nèi)容約定欠債人王先生，欠了齊先生190萬(wàn)，以“以租抵債“的方式將房子租給對(duì)方，用十年的房子使用期來(lái)抵所欠的債務(wù)，由此形成了租賃合同關(guān)系。那么根據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則，買(mǎi)受人在知曉該房子存在租賃關(guān)系的情況下拍賣(mài)了房子，實(shí)際上就承繼了前業(yè)主的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，那么買(mǎi)受人就應(yīng)該履行約定提供房子的義務(wù)。

　　這個(gè)租賃合同里面特點(diǎn)是以十年的租金抵了王先生的債，等于租客已經(jīng)付了十年的房租。不管是租賃合同的承繼方還是原方，理應(yīng)提供十年的房子給承租人，這就是該租賃合同的特殊所在。

　　如果新業(yè)主一定要收回房產(chǎn)的話(huà)，有兩種解決方式，一是雙方協(xié)商解除租賃合同；其次就是新業(yè)主通過(guò)法律訴訟的方式解決。但不管以哪種方式解決該房產(chǎn)的問(wèn)題，就目前新業(yè)主采取潑油漆、威脅恐嚇、甚至打人等行為都是非法律的手段，不應(yīng)提倡，而且這種非法手段任其發(fā)展下去可能會(huì)引發(fā)刑事犯罪。