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房價拐點還未到來 “剛需”只是虛擬概念

2012-03-16 14:38 來源:長江商報

  摘要:剛性需求是房地產(chǎn)開發(fā)商虛擬出來鼓勵住房消費者進入高房價市場的一個概念。居民的住房需求不是“剛性”的而是有條件的。它在于住房市場的價格水平及居民對這種價格水平的支付能力。如果居民沒有支付能力進入這種價格水平市場,居民的住房需求是不存在的。 

  在全國22個大中型城市房價出現(xiàn)停漲局面后,“兩會”能否為房地產(chǎn)市場制定更合理的政策方向?房企與政府的博弈,結局會如何?中國社科院金融研究所研究員易憲容稱,中央此次出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策將是一個長期行為,待房價理性回歸后,中國經(jīng)濟將迎來新起點。同時,針對兩會上政府首次將GDP增長目標調(diào)低到7.5%,將引發(fā)股市動蕩的民眾擔憂,易憲容認為不必過于擔心,GDP增速下調(diào)為弱化唯GDP主義。

  調(diào)控政策將長期執(zhí)行

  3月5日,溫家寶總理在全年政府工作報告中的立場表明,今年房產(chǎn)調(diào)控政策將會非常嚴厲。消息一出,市民歡呼,房企“上書”自救。

  “控制房價”與“保經(jīng)濟增長”已讓政府考量很久,政府政策在二者之間已反復搖擺過多次。雖然政府報告出臺,但眾多市民仍抱有疑問:調(diào)控政策是長期行為還是短期行為?

  對于這一點,易憲容認為,目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不會是臨時性政策,而是長期的,不會輕易更改。

  他認為,只有長期的調(diào)控政策才能讓房價回歸理性,這已經(jīng)成為政府和整個社會的共識。如果讓房產(chǎn)泡沫自然破滅,中國可能會重蹈1990年代日本經(jīng)濟崩盤的覆轍,只有通過強有力的政策調(diào)控擠出泡沫,才會讓經(jīng)濟健康發(fā)展。“房價合理回歸后,中國經(jīng)濟將迎來新起點?!?/p>

  在3月9日“百度新聞兩會熱搜榜新聞轉載榜”的榜單上,《住建部:樓市調(diào)控不會再出新招也不會放松》成了轉載率最高的新聞。住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新表示,按照現(xiàn)在的房價分析,特別是七八個大城市的房價,如果繼續(xù)上漲下去,未來的房地產(chǎn)泡沫將很難處理。

  對此,易憲容稱,這是政府官員首次公開表示房地產(chǎn)市場存在有大量泡沫,可從中看到政府此次打擊房市投機炒房,去“投資化”的決心。

  房價“拐點”仍未到來

  今年1月份,全國70個大中城市新建商品房價格環(huán)比全面停漲,相比去年1月份70個城市中有60個新建商品住宅價格環(huán)比上漲,樓市由“漲停”變?yōu)椤巴q”。這意昧著在抑制投機投資的限購政策和加大保障房建設兩項調(diào)控措施下,全國房價正逐步走向以消費者為主導的市場。

  然而,“房價真正的拐點仍未到來?!币讘椚菡f,“停漲”現(xiàn)象的出現(xiàn)只能說明房市已經(jīng)開始由投資市場轉向消費者市場了,只有房價降到大量消費者能夠進入到這個市場,房價才有可能出現(xiàn)真正的拐點。

  那么,房價下降幅度達到多少時,房市才能被稱為已回歸到理性的消費者市場?真正的拐點何時才能出現(xiàn)?

  針對以上問題,易憲容沒有給出具體時間。他向記者打了一個很通俗的比方,“作為一個普通消費者,你摸摸自己的口袋,掂量下銀行存款,如果你現(xiàn)在買得起房,那現(xiàn)在的房價就是合理的,如果買不起那就說明不是的?!?/p>

  利用稅收政策改變樓市性質(zhì)

  易憲容預言,“兩會”上住房市場宏觀調(diào)控政策的激烈博弈是不可避免的,焦點將集中在如何優(yōu)惠所謂“剛性需求”及增加改善性住房銷售上。

  事實上也如此?!皟蓵鼻埃恍┓科蟆吧蠒弊跃鹊摹叭f言書”中有一份報告特別引人注目。該報告揭露了一些重要數(shù)據(jù)和信息,還指出,參照國際經(jīng)驗,我國住宅投資的增長速度并不快,政府試圖通過系列“限購令”和保障房政策解決住宅市場價格偏高,這是個基本的邏輯錯誤,也是不可能實現(xiàn)的政策目標。無疑,此舉試圖左右政府的決策。

  我們同樣可以看到,政府在近10年來一直在努力進行宏觀調(diào)控,實施打擊“投機、投資性購房”的舉措,力圖通過建設保障性住房改善低收入者的住房難問題。為何多年來政策實施后收效甚微,直到今年才開始出現(xiàn)房市“停漲”局面?

  限制投機炒作的經(jīng)濟杠桿有住房信貸政策與稅收政策。易憲容稱,目前的情況而言,政府部門僅是在住房信貸政策落實得較為理想,而在對打擊住房投機炒作的稅收政策上則相比較遠。

  地方政府軟性對抗中央政府樓市調(diào)控,這是政策落實不到底的一個重要原因。易憲容在接受其他媒體訪問時曾談到,“地方政府軟性對抗中央樓市調(diào)控,其原因并非只在于增加地方的土地財政、增加當?shù)氐腉DP或政府業(yè)績,更為重要的是,住房的價格推得越高,不僅能夠把土地的價格賣得更高,而且可以使地方政府所掌握的土地交易標的變得更大?!?/p>

  另外,政策落實不到位的另一個重要原因,還在于政府未充分利用稅收政策,比如說出臺嚴厲的住房交易稅、住房交易所得稅及房地產(chǎn)財產(chǎn)稅稅收政策等。他認為中國房產(chǎn)調(diào)整急需要建立了一套公正公平的房產(chǎn)稅收制度。

  “剛需”只是虛擬概念

  在房產(chǎn)普遍低迷的市場背景下,有媒體稱一批“剛性需求”族已開始行動,部分城市房市成交量比較平穩(wěn),但大部分的消費者仍選擇在“兩會”后觀望政府出臺相關政策再作出決定。

  對此,易憲容認為,在房價很高時,也有一些消費者進入市場,但這并不能改變現(xiàn)今樓市的根本性質(zhì)?!啊畡傂孕枨蟆欠康禺a(chǎn)開發(fā)商虛擬出來鼓勵住房消費者進入高房價市場的一個概念。”他解釋道,居民的住房需求不是“剛性”的而是有條件的。它在于住房市場的價格水平及居民對這種價格水平的支付能力。如果居民沒有支付能力進入這種價格水平市場,居民的住房需求是不存在的。

  易憲容還建議“住房消費者不要掉入優(yōu)惠利率陷阱”,房企和銀行給的那些優(yōu)惠利率的款額,相比巨額的房款而言都只是蠅頭小利。

責編:安文靖
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