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　　12月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數據顯示，相比于新房市場，二手房價格止跌城市數量增多。鄭州二手住宅價格連續(xù)下跌的情況，自7月起出現(xiàn)改善，價格出現(xiàn)回升，環(huán)比漲幅0.1%。部分房產經紀人表示，明年二手房市場回暖或將先于商品房。
　　【數據】
　　告別大起大落 市場平穩(wěn)發(fā)展
　　鄭州市住房保障和房地產管理局公布的鄭房指數顯示，今年1~9月份，全市二手房交易面積為335.19萬平方米，同比下降25.91%;其中，二手住房交易面積327.11萬平方米，同比下降25.74%。市區(qū)二手住房交易面積267.75萬平方米，同比下降20.87%。市區(qū)二手住房交易均價為6961元/平方米。
　　自8月份起，樓市相關利好雖然不斷，但鄭州二手房市場并未有太大的起伏，只是小幅平穩(wěn)上漲。鄭州市房管局網站公布的數據顯示，10月份鄭州住宅二手房共成交2839套，同比下降4.96%，成交均價7017元/平方米;11月住宅二手房共成交3549套，成交面積31.13萬平方米，同比上漲0.46%，成交均價7065元/平方米。這兩個月的二手住房成交均價分別為7017元/平方米、7065元/平方米，相較1~9月份的均價6961元/平方米有所上漲。
　　而從國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市住宅銷售價格數據可以看出，2014年1~11月，鄭州市的二手房住宅銷售價格環(huán)比呈現(xiàn)下滑趨勢。7月份以后，二手房銷售價格出現(xiàn)了下跌，10月份跌幅最為明顯，11月以后，價格逐漸回升。
　　【分析】
　　行業(yè)更成熟 購房者更理性
　　雖然2014年房地產行業(yè)的發(fā)展并不如人們的預期，但其日益平穩(wěn)健康發(fā)展的趨勢，讓許多二手房中介機構的負責人感到欣慰。
　　當被問及全年任務完成情況時，鄭州左鄰右舍負責人邵琳說：“今年的任務完成得還可以，雖然房價平穩(wěn)，房地產市場也不如以前發(fā)展迅猛，但隨著房地產市場的回暖，再加上外來人口的增多，明年鄭州市場上的購房需求也會增多。”邵琳表示她很看好明年的市場。
　　鄭州建宇世紀不動產李店長認為，雖然政策在不斷調整，但市場并沒有如2013年年初一般瘋長，這一方面得益于整個房地產行業(yè)日趨成熟，另一方面也是因為購房者更加成熟?！百彿空邥永硇缘乜创袌觥⒎治稣吡?，這是好現(xiàn)象。雖然行業(yè)逐漸成熟之后，我們的業(yè)務量可能沒有之前的多，但是我們很欣慰起碼行業(yè)正常了，以前的漲勢太瘋狂”。
　　對于7月以后的房價持續(xù)下跌，資深房產經紀人楊先生解釋，目前住宅產品的投資屬性正在減弱，房地產泡沫進一步壓縮，商品房市場仍有不小的銷售去化壓力，但二手房市場壓力不大。他認為在政策的利好下，明年的二手房市場的回暖可能會先于商品房。
　　【新現(xiàn)象】
　　網絡助力銷售
　　一、二手房聯(lián)動增加
　　行業(yè)出現(xiàn)拐點之時，會出現(xiàn)許多新現(xiàn)象。在二手房市場上，也出現(xiàn)了網絡銷售、二手房APP客戶端和一、二手房聯(lián)動銷售的新現(xiàn)象。這些新現(xiàn)象的出現(xiàn)不僅促進了二手房的銷售，也為其未來的發(fā)展提供了更多的可能。
　　當購房主力軍從70后逐漸過渡到80后、90后，購房者尋找信息的方式也在發(fā)生著變化，眾多同城網站以及二手房手機APP客戶端的推出，為購房者帶來了更多的便利。邵琳表示今年通過網絡了解過房源，再來店里購房的年輕人逐漸增多。網絡的發(fā)展不僅省去了購房者的不少精力，也讓經紀人的工作更便捷。
　　除了網絡外，一、二手房聯(lián)動銷售也成為2014年不少二手房中介機構的“突圍”良計。在鄭州許多二手房中介店面里，記者都見到了商品房的展示架，店長們表示，一、二手房聯(lián)動不僅給購房者提供了更多選擇的可能，也為自己拓寬了銷售的范圍，二者并不沖突，屬于雙贏之舉。
　　機構觀點
　　◎鄭州二手存量房時代來臨
　　鄭州同致行的數據顯示，十年前二手存量房交易量僅占新房交易量的20%，2014年二手存量房交易量猛增，占新房交易量的近50%?？梢灶A見未來五年，鄭州存量房與新房交易量將有望反轉。
　　◎商業(yè)物業(yè)庫存量超高
　　泡沫化出現(xiàn)
　　鄭州同致行認為，以近3個月月均去化來看，商品房去化周期為19個月，商品住宅為9個月，處于合理區(qū)間10~12個月之內，但商業(yè)用房和辦公市場則是嚴重庫存高企，雖然里面包含了開發(fā)商自持的部分，但集中供應現(xiàn)象仍然比較嚴重，尤其是未來城中村改造后大量的綜合體項目帶來更大量的商辦物業(yè)體量，該物業(yè)庫存壓力仍將進一步加劇。
　　◎鄭州進入三環(huán)郊區(qū)大盤
　　開發(fā)時代
　　鄭州同致行的數據顯示，2014年鄭州商品房銷售面積超10萬㎡的樓盤有13個，而2013年有28個。TOP20樓盤集中于高新區(qū)、中原區(qū)、南三環(huán)等，這意味著鄭州進入三環(huán)郊區(qū)大盤開發(fā)時代，同時2014年商業(yè)物業(yè)銷售面積TOP10樓盤，分布于二環(huán)和三環(huán)之間的金水區(qū)與中原區(qū)核心商業(yè)區(qū)內，可見地段與交通是商業(yè)物業(yè)開發(fā)的關鍵因素。
　　◎樓市“碼上時代”來臨
　　未來傳統(tǒng)代理公司模式受到沖擊，自萬科實施全民經紀人，全民經紀人模式紛紛效仿，房地產眾籌創(chuàng)新模式出現(xiàn)，銷售渠道多元化和創(chuàng)新化成為趨勢?；ヂ?lián)網思維火遍樓市，房地產電商模式不斷創(chuàng)新，房企微信平臺、自媒體活躍，樓市“碼上時代”來臨。（記者 李莉）