房地產(chǎn)真問題不在投資也不在價格高低
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政府換屆的2013年兩會前夕，樓市再成炙熱焦點。我想用一篇短文，依據(jù)矛盾的主次把一些基本概念和背景理清楚。不管我們的心情多么焦慮、愿望多么美好，一些基本的事實、邏輯和規(guī)律卻永遠(yuǎn)回避不了違背不了。
1、中國的M2已經(jīng)100萬億元，但出口只有一個樓市。如果不是樓市吸收了大量流動性，中國的糧價油價菜價可能在現(xiàn)在十倍以上，社會早已發(fā)生大波動。誠如李劍芒所言：“中國貨幣的發(fā)行量太大，造成巨大的通貨膨脹壓力。如果這些貨幣進(jìn)入消費品市場，中國的物價要翻幾倍，這將導(dǎo)致社會動亂。早年，中國政府試圖把這筆錢控制在股市，造成股市暴漲?？杀q的股市吸引來窮人，結(jié)果窮人尸體遍地。為了控制這筆錢，又避免傷害窮人，房市是最佳選擇。房市是套住富人錢的罐子！”
2、國土部信息中心日前公開表示，近8年來，全國住宅用地供應(yīng)年均增長率為城鎮(zhèn)人口增長率的3倍。那為什么供應(yīng)過量房價卻照漲？理由有二：一是貨幣超發(fā)，二是巨額地方債。地方政府以降低工業(yè)用地和環(huán)境成本招商引資大競賽，既讓房地產(chǎn)補貼工業(yè)導(dǎo)致房價畸高，也使神州大地產(chǎn)能嚴(yán)重過剩環(huán)境嚴(yán)重破壞。不釜底抽薪地改革土地和城市規(guī)劃、招商引資制度，以實現(xiàn)民眾收入追房價，并且讓“自由的土地”吸收流動性，而是沿續(xù)現(xiàn)有揚湯止沸的房地產(chǎn)調(diào)控思路，調(diào)控是沒有前途的，甚至免不了一場深重的經(jīng)濟危機。這種經(jīng)濟危機首先不是表現(xiàn)為樓市崩盤，而是首先表現(xiàn)為地方債崩盤然后拖累銀行和整個中國經(jīng)濟。沿續(xù)限購和限貸思路，則大量銀行資金找不到出路、地方債找不到出路、大量社會流動性找不到出路。
3、目前，關(guān)于房地產(chǎn)的所有討論幾乎都基于房地產(chǎn)市場本身，一葉障目不見森林。其實，房地產(chǎn)問題更多還是城鄉(xiāng)二元化、農(nóng)民缺乏土地和農(nóng)房的財產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致資源配置和收入嚴(yán)重失衡等原因造成的。不了解這些，其他都是空談、空調(diào)。房地產(chǎn)的真問題不是房價高低問題，而是財富分配嚴(yán)重不公問題。農(nóng)民沒有土地和農(nóng)房財產(chǎn)權(quán)、沒有財產(chǎn)性收入，政府主導(dǎo)經(jīng)濟發(fā)展和招商引資競賽，必然導(dǎo)致財富分配高強度、快速度向權(quán)貴集團集中。所以，最大的收入分配結(jié)構(gòu)調(diào)整，就來自土地改革。做不到這一點，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、收入分配結(jié)構(gòu)調(diào)整、房地產(chǎn)調(diào)控都是空調(diào)和空談。
4、二零一零年開始步步進(jìn)逼的史上最嚴(yán)樓市調(diào)控以來，根據(jù)占北京二手房絕對份額的鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，北京二手房價2013年1月比2012年1月上漲33.57%；2012年1月比2011年1月下跌14.67%；2011年1月比2010年1月上漲40.6%。指望水多了加面面多了加水的大廚，窮漢們是吃不上飯的。所見，“人聚財聚人散財散”的規(guī)律，誰也改變不了。經(jīng)過三年“史上最嚴(yán)樓市調(diào)控”，流向二三線城市的房地產(chǎn)資金又“醒后歸來”回流一線，因此一線城市的限購限貸措施不排除執(zhí)行更嚴(yán)格的可能，同時也為繼續(xù)調(diào)控做“示范”。但供應(yīng)原本已過量的二三線以下城市的地方債風(fēng)險遠(yuǎn)大于樓價上漲風(fēng)險，因此調(diào)控會投鼠忌器，這反而助長更大范圍更深度堅硬樓市泡沫。真正的樓市泡沫不是房價太高而是房子太多造成浪費。
5、很多人把高房價歸因于開發(fā)商無良，賺得太多，不知是因為無知還是因為軟骨頭不敢把目標(biāo)對準(zhǔn)真正的強手——投資型政府。如果深入去了解一下，會發(fā)現(xiàn)開發(fā)商并未如人們想像的都是暴利，去海南和三四五六七八線城市看看，哭爹叫娘甚至血本無歸的開發(fā)商大有人在。
6、很多人把高房價歸罪于投資和房地產(chǎn)金融化。金融化是人類歷史上最偉大的發(fā)明之一，讓人們提前安排一生的收入，提早享受更幸福更自由的生活。樓市投資則古今中外都是人類社會和經(jīng)濟活力之源。投資無罪。易憲容說：“當(dāng)前房地產(chǎn)市場最核心的問題就是如何遏制住房市場投機投資，如何讓住房市場性質(zhì)由一個投資為主導(dǎo)并由預(yù)期決定的市場轉(zhuǎn)型到以消費為主導(dǎo)的市場上來，堅決去除住房市場賺錢效應(yīng)。”這是嘩眾取寵的扯蛋。當(dāng)下中國房地產(chǎn)需求最主要的就是流動中的需求和改善性需求。不讓投資可以啊，你倒是讓北京上海這樣每年凈增加50到80萬人口的城市，新移民住在哪里？新開的公司到哪里辦公？新移民和新公司都要先買房才能流入，還是先租房成本更低？你讓他們睡大街？有城管把你扔到垃圾場。住比租房還貴的旅舍賓館？那是做白日夢而不是夜里做夢的地方！
住房只能以消費為主導(dǎo)，高昂的房租倒是可以把屌絲們都趕回故鄉(xiāng)的小村莊唱小河流水泉水叮咚響，人人一塊宅基地，山青水秀別墅區(qū)，氣宇軒昂頂天立地，讓開發(fā)商們賺個屁！再也沒有房價困擾。可惜故鄉(xiāng)再也沒有田園牧歌只有“寂靜的春天”，農(nóng)民的收入已經(jīng)有九成來自打工！
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