征地制度新政或近期出臺 農(nóng)地有望市場化流通
導讀：現(xiàn)行土地管理法規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設?！边@意味著，在原先的制度框架內(nèi)，農(nóng)村集體用地無法通過招拍掛等方式入市流通，相關權益也無法通過市場化途徑進行分配。
“土地征收‘剪刀差’問題突出，尤其是土地被征用以后，巨大的增值收益沒有多少真正落到農(nóng)民腰包?！鞭r(nóng)業(yè)部部長韓長賦近日表示。
受國內(nèi)城鎮(zhèn)化進程的推動，關于農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)、宅基地制度改革等問題一直是業(yè)內(nèi)關注熱點。業(yè)內(nèi)專家認為，新一輪土地改革的核心是如何打破土地二元結構限制。
《經(jīng)濟參考報》記者獲悉，國土部門目前已形成關于改革完善土地管理制度的框架建議，在完善改革土地制度過程中，與補償相關的征地制度改革是最大難題。未來，在原有制度模式上，通過總結當前一些試點城市的經(jīng)驗，“農(nóng)地”有望通過招拍掛等方式進行市場化流通，權益進行市場化分配。
新 政 城鎮(zhèn)化引出土地改革框架
資料顯示，到2020年，中國城市化率應該在60%左右，城鎮(zhèn)人口大約為8.5億，比2012年底城鎮(zhèn)人口凈增1.4億人。目前，我國城鎮(zhèn)工礦用地規(guī)模已突破10萬平方公里，有分析據(jù)此預測，如果按人均100平方米為新增城鎮(zhèn)人口提供工礦用地，至2020年城鎮(zhèn)工礦用地總量將突破11萬平方公里，該數(shù)據(jù)將大大突破國土資源部土地利用總體規(guī)劃中規(guī)定的10.65萬平方公里的控制目標。
為了適應城鎮(zhèn)化對城鎮(zhèn)建設用地的需求，土地管理制度的改革完善便隨之引出?！督?jīng)濟參考報》記者從國土部了解到，自去年9月以來，國土部便成立專題研究小組，圍繞促進和保障城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，謀劃土地管理制度改革方向。
國土部土地管理制度改革研究課題小組成員、國土部規(guī)劃司副司長劉國洪告訴《經(jīng)濟參考報》記者，改革研究小組在歷時10個月、對11個省份的50多個城市進行調(diào)研后，目前已形成關于改革完善土地管理制度促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的框架建議。
劉國洪還說，為了適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的要求，當前土地管理制度改革工作重點包括，提高存量用地在建設用地供應總量的比重；扭轉(zhuǎn)城鎮(zhèn)建設對新增土地出讓收益的過多依賴；建立起有利于存量建設用地盤活利用的制度政策體系等。
據(jù)分析人士預測，土地管理制度的完善和改革，很可能成為十八屆三中全會之后最先啟動的改革領域之一，也是與城鎮(zhèn)化關系最為緊密的改革領域之一。
《經(jīng)濟參考報》記者了解到，土地制度改革完善的具體內(nèi)容還大致包括，在保留現(xiàn)有征地制度的前提下，縮小征地范圍，改產(chǎn)值補償為市場價值補償；在保持用途管制的前提下，規(guī)范農(nóng)村經(jīng)營性集體建設用地的流轉(zhuǎn)；依托現(xiàn)有土地交易機構，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場；推進集約節(jié)約用地，對增量建設用地和存量建設用地出讓方式等領域，進行差別化管理等。
亮 點 農(nóng)地有望市場化流通
業(yè)內(nèi)認為，新一輪土地改革的核心是如何打破土地二元結構限制。根據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法，土地所有權歸屬分兩類：一是全民所有制，即國有土地；二是勞動群眾集體所有制，主要指農(nóng)村集體土地。在農(nóng)村集體所有制的土地中，一般是指除了耕地、林地等農(nóng)用地以外，用于宅基地、集體企業(yè)用地等建設用途的土地。
在國土部主導的土地管理制度改革工作中，便包括了如何研究集體經(jīng)營性建設用地流轉(zhuǎn)指導意見、部署開展宅基地制度改革試點，以及總結推廣農(nóng)村土地股份制改革經(jīng)驗和做法。其中，有消息稱，指導意見有望就土地利用規(guī)劃城鎮(zhèn)建設用地范圍以外的經(jīng)營性集體建設用地的有償出讓、交易方式、收益分配方式等方面做出具體規(guī)定。
現(xiàn)行土地管理法規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設?！边@意味著，在原先的制度框架內(nèi)，農(nóng)村集體用地無法通過招拍掛等方式入市流通，相關權益也無法通過市場化途徑進行分配。
當前，一些城市已經(jīng)開始在農(nóng)地的市場化道路上，嘗試一些打破“二元制”的探索。其中，重慶市基于“計劃+市場”的雙軌制試點階段的“地票模式”已經(jīng)廣為人知。
《經(jīng)濟參考報》記者日前在重慶了解到，該市的做法是將驗收合格的農(nóng)村建設用地指標打包整合，構成不同規(guī)模的地票，進而面向社會公開交易。凡是需要用地指標的境內(nèi)外的法人、其他組織或者自然人，均可在農(nóng)村土地交易所公開競購地票。
重慶對地票交易總量實行計劃調(diào)控，原則上不超過當年新增建設用地計劃的10%。政府在綜合考慮耕地開墾費、新增建設用地有償使用費等因素的基礎上制定出地票的基準交易價格。最后，購得地票的開發(fā)者選定符合規(guī)劃的待開發(fā)土地，憑地票辦理征收轉(zhuǎn)用手續(xù)并完成補償安置，征為國有土地后，通過“招、拍、掛”等法定程序，取得國有建設用地使用權。
這種地票模式，是通過先交易“地票”再將具體土地征為國有的方式，使得原本不能直接流轉(zhuǎn)的農(nóng)地實現(xiàn)市場化流轉(zhuǎn)。此外，還有將農(nóng)地國有化之后再流轉(zhuǎn)的“深圳模式”，以及海南省所嘗試的，允許農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民自主開發(fā)經(jīng)營已經(jīng)納入流轉(zhuǎn)試點的農(nóng)村集體建設用地，來用于旅游、農(nóng)貿(mào)市場、標準廠房等非農(nóng)業(yè)建設。
參與土地管理制度改革工作的一位權威人士告訴《經(jīng)濟參考報》記者，土地制度改革的一個重點，就是在原有制度模式上，通過總結當前一些試點城市的經(jīng)驗，完善“農(nóng)地”通過招拍掛等方式進行市場化流通，以及權益進行市場化分配的路徑。
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