易憲容：中國住房宏調(diào)存在嚴(yán)重不確定性
據(jù)悉，盡管中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的5月份國內(nèi)百個城市住房的銷售量與銷售價格都處于雙降(同比與環(huán)比)狀態(tài)下，但是北京市發(fā)布的數(shù)據(jù)表明，1-5月，全市商品房銷售出現(xiàn)了"由降轉(zhuǎn)增"的方向性變化，其中住宅銷售面積更是由1-4月的同比下降3.4%轉(zhuǎn)為同比增長15.4%。
針對這種現(xiàn)象，有人會說，一線城市住房市場的回暖，表明了國內(nèi)住房市場開始觸底反彈，國內(nèi)住房市場新一輪增長態(tài)勢正在開始醞釀。
對于國內(nèi)一線城市住房市場銷售開始回暖，是不是國內(nèi)這一輪住房市場宏觀調(diào)控已經(jīng)結(jié)束或國內(nèi)住房市場開始觸底反彈？是不是中央政府一直強調(diào)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)？這應(yīng)該是言過其實了。
因為，國內(nèi)住房市場經(jīng)過近兩年來調(diào)整，盡管其調(diào)整的步伐十分緩慢，但從2011年10月開始整個住房市場價格開始下跌，住房市場開始方向性的轉(zhuǎn)變。而任何市場的價格調(diào)整都是利益再分配，既得利益者對這種利益再分配的抗拒也是自然。
但當(dāng)中央政府對住房市場宏觀調(diào)控政策一而再再而三地強調(diào)些，房地產(chǎn)企業(yè)出路也就成了華山一條路：住房價格下降或逐漸回歸理性。而且住房價格下降，無論下降多少，總是會讓住房消費需求釋放出來。而這住房消費需求釋放的大小，就取決于住房市場價格下降的程度?？梢哉f，當(dāng)住房市場價格下降時，住房消費需求釋放出來并不是大驚小怪的事情。
因為，只要是市場存在，住房購買者(主要是住房消費者)是多層次的與分散的，他們對價水平也是不一樣。因此，即使是住房消費者也不會在同一時間、同一價格進(jìn)入市場。住房價格下降到不同的程度就會有不同的住房消費需求釋放出來。
至于住房銷售增加是不是出現(xiàn)了住房市場方向性轉(zhuǎn)變，或住房市場開始觸底反彈，這里又有幾個問題需要解釋。如果住房作為消費品(這是政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控基本目標(biāo))，住房價格下降有消費者進(jìn)入，并不是市場出現(xiàn)方向性轉(zhuǎn)變，它只是住房的部分消費被釋放出來。
只有住房的價格回歸到理性或讓絕大多數(shù)居民有支付能力購買時，或讓絕大多數(shù)居民的住房消費需求釋放出來時，這個市場才是真正發(fā)生了根本性變化。否則住房市場的調(diào)整仍然是一個漫長的過程。而住房市場的觸底反彈只是住房為投資品意義上的概念，它與政府現(xiàn)行的住房政策是相悖的。在此不多討論。
當(dāng)前一線城市的住房市場銷售增長，一方面是房價下降而讓居民的住房消費需求逐漸釋放出來的結(jié)果；另一方面與最近政府政策對住房市場誤導(dǎo)有關(guān)。首先，其表現(xiàn)為政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的工具性概念遲遲無法轉(zhuǎn)變。
因此，一旦擔(dān)心經(jīng)濟(jì)增長下行及穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長，就希望通過刺激政策來鼓勵居民購買住房并以來增加住房投資，拉動經(jīng)濟(jì)增長。最近不少地方軟性托市政策出臺及減息都有希望鼓勵住房銷售來拉動經(jīng)濟(jì)增長的意味。
其次，政府的住房宏觀調(diào)控政策表面上看對打擊國內(nèi)住房投機炒作十分嚴(yán)厲，但是就是沒有嚴(yán)厲遏制住房投機炒作的稅收政策出臺，就是不愿意讓國內(nèi)住房宏觀調(diào)控政策去住房賺錢功能或去住房投資化。
可以說，居民根據(jù)前十幾年的經(jīng)驗，購買住房就能夠賺錢，就可成為家庭增加財富最好的工具，在這樣的條件下，居民根本不要鼓勵也會千方百計進(jìn)入市場，更何況近期居民又聞到了政府正在放松房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策風(fēng)聲，更是會想辦法進(jìn)入市場。
在這種情況下，住房消費者怕出現(xiàn)2009年的情況提前進(jìn)入市場，因為他們擔(dān)心住房價格再次上漲而錯過購買住房機會；對于住房投機炒作者來說，面對各種優(yōu)惠政策誘惑，更是聞到了政府住房宏觀調(diào)控政策松動氣息，新一輪住房投機炒作者又可能開始涌入市場。
如果國內(nèi)住房市場出現(xiàn)這種預(yù)期，那么住房市場宏觀調(diào)控將面臨巨大的不確定。國內(nèi)房地產(chǎn)市場會走向哪里，政府要密切關(guān)注這些動向并出臺相應(yīng)政策。
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